北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的"專家"，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
不知道有多少人問過大小城市買房的問題了，我很少回答，主要的除了北京之外其他的都不熟，說不清楚。
這還惹得有些人不高興，覺得我故意不說。其實這有什麼可藏著掖著的，我只是真不懂而已。我也搞不清楚為什麼有的專家能全中國哪兒都說得一套一套的，不理解，連北京我都不敢說全熟，僅限於知道的地方而已。
當然大多數時候我還是建議買在北京，並不是說其他小城市不好，從居住講或許哪兒都比北京宜居。但是如果從投資來講，北京相對是最穩妥的。
拿股票打個比方吧，北京就相當於成分股，龍頭股。未必說漲的最猛，但肯定是相對最穩定的，風險小。而小盤股呢，或許漲的更猛，但也或許跌的更狠，再沒準兒還退市了呢。
再打個比方，黃金肯定不是收益最高的投資品，但全球各國都拿它當保值品，是公認最穩妥的。如果真懂比特幣就去炒，誰也不攔著，但最好有些黃金壓箱底兒之後再去炒，給自己留條退路。
二
在我看來，很多小城市，尤其是沒有支柱產業的城市，將不可避免的走向收縮。如果是資源枯竭型城市，那或許還是迅速衰敗呢。
典型的就是玉門老城，絕對的石油城市，可資源開採完畢之後就再也沒什麼產業了，那就只能是被遺棄，實在沒什麼可利用的價值了。
還有鶴崗更典型，也是資源枯竭，但也一直在謀求轉型，只是找不到合適的產業而已。到今年，鶴崗已經是宣布財政重組了，不僅停招了公務員，連各項開支也大幅減少。其實所謂的財政重組就是入不敷出，收入已經不足以支撐城市的基本運轉了，只能是靠中央和省裡的轉移支付，否則都連基礎設施和公務員工資都不夠了。
這樣的城市在美國就是底特律，直接破產了。只不過咱們是社會主義國家，是一個整體，不能放棄任何一座城市。
但在我看來，財政重組也只不過是節流，但再節流又能怎樣？如果發展不出支柱產業，那總不能靠中央和其他地區支援吧，就算是能勉強生活，逐漸衰敗也是難以避免的，是必然趨勢。到最後，或是十年八年，或是更長一些時間，最終是要收縮到最小規模的，也就是被遺棄。
其實這就是現代化的發展規律，無可避免，大部分小城市最終都是這個命運。無論是否再來一次工業革命，小城市都不可能擺脫這個趨勢。
三
舉個例子吧，如果看描寫古代的小說，經常會發現這麼個情節，就是到了荒郊野嶺，經常能遇到獵戶。這說明什麼？首先說明狩獵這種最古老的生產方式，生命力反而最頑強。但是現代卻幾乎沒有獵戶了，因為他們很難存在於工業化時代。
這是個集中分工才能產生效益的時代，自給自足雖然能夠生存，但卻無法與城市生活相比較了。
獵戶是個體，其他小村子呢，其實也一樣，都無法再脫離於大環境之外，自給自足已經不能滿足人們的生活需要了。按照前幾年的數字，中國每天消失80-100個村子，注意是每天，那一年就是30000個左右。照這種速度，再過些年中國也就跟美國似的，只剩下農場主，而沒有原始的小型村落了。
這或許是一種悲哀，但卻是工業化的一種必然。
工業化時代只有聚集才能產生更大的效益，也才能節約更多的成本，否則小群體無法在競爭中生存，至少是生活的不好。
前幾天我在抖音上看到個播主，專門去各個廢棄山村探險。也經常能發現村子裡剩下一兩戶，但從大眾的眼光來看，能說他們的生活很好嗎？現代人甭說離開電了，連手機都離不了了。
所以這沒什麼好不好的，鄉村被遺棄只是一種現實，一種趨勢。
全國各地都在搞撤村並鎮，這未必是為了發展房地產，更多的是為了節約資源與成本。如果是有產業，那分散就分散了，各自賺各自的錢挺好。就跟大家族每戶一套房似的，只要生活得好就行。但如果各自都沒什麼進項呢，那就還是聚在一起生活吧，畢竟能節約很多的費用，也就相當於創造了收益。
其實這就跟發展電動車似的，很多人不理解，生產這麼多的電池，未必比燃油車環保啊？其實電動車從成產上確實不環保，和燃油車沒區別，但其優勢是在使用和處理電池上。使用成本降低就相當於環保了。而處理電池呢，和燃油車相比就相當於建個公共廁所和隨地大小便的區別，集中起來處理就是環保，也是節約。
農業化時代分散就分散了，無所謂，但在全球競爭的背景下，只有聚集起來競爭力才強。
所以自然的就是村子向鄉鎮，鄉鎮向縣市，縣市向大城市聚集，難以逆轉的趨勢。
四
當然，這指的都是沒有產業和資源優勢的地區，如果是有礦有港有產業，那就好好的發展小日子，比大城市生活好得多。
但是也有一條，單一優勢的城市真的得是長期不可替代的，否則也很有可能衰敗。甭說城市了，就是國家都有可能淪落。比如土耳其，那可曾經是超級龐大的奧斯曼帝國啊，統治下的中東地區也是重要的交通要道。但隨著大航海時代的到來，這條商路的作用下降了，那國家王朝也就隨之衰敗唄，西亞病夫最終被肢解，差點兒徹底亡國。
再比如咱們國內的大運河沿線，在元明清都發揮著重要的作用，沿線城市也都是重要的港口碼頭。但火車興起之後，漕運迅速衰落，碼頭工人們也就只能靠青幫的黑社會來討生活了。
這種事兒在歷史上太多太多了，到了工業化時代更是層出不窮。
如果一個小城市的產業單一，那很有可能就被一次經濟危機所摧毀，或者是全行業的衰落。底特律的汽車城曾經有多麼輝煌，現在就有多麼沒落。
在現在看來，中國南方珠三角長三角等地的中小城市都產業很好，看不出任何衰落的趨勢。但內陸不少小城市都顯露出頹勢，沒別的原因，工業化時代的競爭太激烈，只要是成本稍微高出其他地方，那產品就沒有了競爭力，惡性循環之下很難再追趕。
五
再有一點就是人才。
很多年前，大概是2000年左右吧，看到一個紀錄片，採訪的是某個西北城市，革命老區。這個地方沒有任何的產業優勢，貧瘠的土地連農業都發展不起來。但是縣里將幾乎所有的財力都投入了教育，因為沒有別的希望，只能寄託於今後的人才培養。但當時記者就問了一句話：這些學生將來會回來嗎？
我忘了縣領導是怎麼回答的，反正這個話題很沉重。小城市費勁人力物力，極有可能是為大城市輸送了人才，而自己成了人口減少地區，除了沒辦法的老人和公務員，年輕人都去了大城市討生活，家鄉確實沒有適合他們的工作。
之所以很多中小城市對公務員迷之崇拜，甚至被推為最高階層。就是因為當地的產業太薄弱了，尤其是民營產業，實在沒有其他的好崗位可以提供。就算是人才回流，比如博士什麼的，那也是直接選擇進入體制內，其他的行業沒有合適的。
甚至可以這麼說，在某些小城市，就是靠轉移支付給體制內發工資才支撐起了城市的運轉，是公務員事業編人們的消費在維持著其他服務業的生存。而一旦財政難以為繼，整個城市都將運轉受阻。
在大城市呢，雖然公務員和編制內也受追捧，但眾多的大廠大公司存在著，能提供眾多的高薪崗位。就算是換工作也有更多的選擇，總比中小城市想跳槽就得換城市要方便得多。
看看這幾年的人才爭奪戰，能上新聞的都是上海杭州等城市，都不用給錢給房，給個戶口就能吸引到眾多名校人才。小城市呢，給錢給不起，給戶口不稀罕，給房呢，就算給一套三居室也吸引力不大，還沒大城市的老破小價值高呢。
六
扯到房子，這也是繞不開的話題。
鶴崗之所以要財政重組，很重要的原因就是房價太低，幾乎家家有房，誰也不缺。那在人口淨流出的情況下，沒有開發商願意來拿地，政府也就減少了重要收入。
房價高是不好，讓年輕人買不起，可房價低就好嗎？只能說明這座城市的吸引力弱，只適合躺平養老，但不適合創業發展。
對於個人無所謂，選擇哪個城市生活是自己的自由，但對於城市管理來說，沒有錢拿什麼維持長期運轉？青山綠水的鄉村沒人不喜歡，但年輕人真的能長期生活嗎？如果能生活早就去了，何必在網上吐槽房價高呢？
鶴崗是個非常典型的城市，房價低卻教育好，兩所中學都很好，其中鶴崗一中更是全國百強高中。但那又怎樣，當地生育率幾乎是全國最低，年輕人也不願意留在這裡，畢竟教育是長期投資，而眼前的消費卻需要即時的收入。
土地財政非常的不好，不是健康的城市財政模式。但是，當一個城市連土地財政都不可延續的時候，那也就談不上什麼經濟發展了。惡性循環，何時是個頭兒？一代人之內或許還可以堅持，但是到了下一代呢，還能延續多久？
中國歷史上有無數的城市興衰，但能持續保持地位的真不多，天時地利人和，缺一不可。
並不是說鶴崗這種城市沒有了希望，只是說很難。這就跟一個公司似的，在沒有資源沒有特權沒有業務的時候必定收入減少，總公司可以先讓維持著，但關停並轉也有可能。除非是找到了新的業務模式，否則也就是拖時間了。中國不是沒經歷過國企轉型，幾千萬人下崗的陣痛都熬過去了，小城市的轉型沒比這個難，考慮好未來吧。
七
前幾年流行一個詞，二次城市化。第一次城市化是在2000年前後，那會兒中國的城市化率還不高，沒什麼人太關心城市化之後的問題。
但近幾年這個詞再度興起，意思沒有變，就是小城市被大城市所虹吸，最終導致人口外流而衰敗。這就像改革開放初期是百花齊放，無數人下海創業。到了2008年之後，巨型企業陸續出現，小企業有實力就堅持，否則難免不被吞併。
這沒什麼好不好的，只是個趨勢而已。
歐美日等先發現代化國家就很明顯，最典型的就是日本東京和韓國的首爾，首都的規模都已經那麼大了，還在不斷的吸收人口。這不是政策所能控制住的，人往熱鬧的地方走是本能，錢也會流向更能創造收益的地方。
前些日子我文章說日本的房價整體沒起色，還跟狗似的趴著呢，但是東京卻連續上漲了十年。
有人不理解問為什麼，那就看看日本的GDP唄，從1990年之後，全國的數字幾乎沒有變化，一直在5萬億左右。而東京呢，從當時的7000多億漲到了現在的萬億。雖然和中國比也是增長緩慢，但在日本國內已經是第一了。東京的人口也從不到1200萬漲到了1400萬，這是建立在日本人口不增長的前提下的。
那這說明什麼？到底是東京人口增加導致了GDP和房價的上漲，還是GDP和房價的上漲吸引到了人口？
相輔相成吧，怎麼理解都行。但不爭的事實就是，東京的各項數字上漲，那就必定意味著有一些城市的數字下降，基本都是搶走了小城市的份額。這無所謂對錯，也沒什麼好不好的，別人國家的事情，只是個事實而已。
八
全世界幾千年來其實經濟的長期停滯才是正常的，近300年的，尤其中國近幾十年來的快速發展才是不常規的，是特例而不是常態。在今後的幾十年中，人們或許都得逐步習慣整體經濟增長緩慢的現實。更嚴重的是出生人口下降，那結果是什麼？是整體人口的不增加，是20年後誰來給房地產接盤的問題。
整體不增長了，內部就會進行競爭。那大小城市的選擇就看自己的判斷吧，人生短暫，有時候選擇比努力重要。
僅供參考。
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